Der Verkauf der eigenen Immobilie ist ein großer Schritt im Leben. Und für viele stellt er eine Herausforderung dar, denn dabei muss einiges beachtet werden. In diesem Artikel fokussieren wir uns vor allem auf die Kosten, die bei einem Immobilienverkauf anfallen.
Maklergebühren
Den größten Kostenfaktor stellen in den meisten Fällen die Maklergebühren dar. Diese werden nämlich seit dem 23. Dezember 2020 gleichmäßig von Käufer und Verkäufer getragen. Standardmäßig betragen die Maklergebühren insgesamt 7,14% des Kaufpreises, also je 3,57% für Käufer und Verkäufer. Abweichende Regelungen und individuelle Vereinbarungen sind jedoch immer möglich. Auch ein Fixpreis für den Makler ist möglich. Dieser wird besonders bei Objekten mit einem hohen Wert gerne benutzt.
Diese Kosten übernimmt der Makler
Die Beauftragung eines professionellen Maklers für den Immobilienverkauf stellt einen wichtigen Kostenfaktor dar. Diese Investition kann sich jedoch gut auszahlen, denn mit seiner langjährigen Erfahrung im Marktumfeld erzielt der Makler den besten Verkaufspreis für den Verkäufer. Ein umfangreiches Kontaktnetz beschleunigt ebenfalls den Verkaufsprozess enorm. Der Makler führt viele Aufgaben zum Immobilienverkauf wie den Kontakt zu Kunden und Wohnungsbesichtigungen durch, was für Käufer mit einer hohen Zeitersparnis einhergeht. Zusätzlich werden einige Kosten oftmals auch vom Immobilienmakler getragen. Auch bei uns sind Kosten wie das Wertgutachten und die Erstellung eines Energieausweises bereits in der Maklerprovision enthalten.
Kosten für Werbung und Vermarktung der Immobilie
Der Makler erstellt professionelle Fotos, um Ihre Immobilie perfekt in Szene zu setzen. Ein ansprechendes Exposée weckt Interesse bei potenziellen Käufern und trägt zur Vermarktung der Immobilie bei. Bei der Beauftragung eines Maklers sparen Sie sich ebenfalls Werbekosten für Inserate in Zeitungen oder auf Plattformen im Internet.
Gutachten zur Wertermittlung der Immobilie
Die Ermittlung des genauen Immobilienwerts ist wichtig, um zum optimalen Preis zu verkaufen. Ein unabhängiges Wertgutachten ohne Vermarktung kostet etwa 0,5% bis 1% des Immobilienpreises. Diese Aufgabe übernimmt ebenfalls der Makler, weshalb das Wertgutachten nicht gesondert bezahlt werden muss.
Erstellung eines Energieausweises
Seit 2009 ist die Erstellung eines Energieausweises verpflichtend, um dem Käufer über die Energieeffizienz und Umweltfreundlichkeit der Immobilie aufzuklären. Die Kosten für die Erstellung befinden sich normalerweise zwischen 50€ und 300€. Wenn der Energieausweis auf Basis der Nebenkostenabrechnung erstellt wird, ist er deutlich günstiger als bei einer gründliche Analyse durch einen Fachmann.
Wann fällt eine Spekulationssteuer an?
Wenn die Immobilie nach mindestens 10 Jahren nach Kauf veräußert wird, dann ist der Erlös in der Regel steuerfrei. Dasselbe gilt, wenn die Immobilie seit mindestens 2 Jahren vom Eigentümer bewohnt wurde. Wenn die Immobilie jedoch bereits vor dieser Frist verkauft werden sollte, fällt eine Spekulationssteuer an. Das Einkommen aus dem Immobilienverkauf muss in der Einkommensteuererklärung angegeben und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden.
Welche Gebühren sind an die Bank zu entrichten?
Wenn beim Kauf der Immobilie ein Kredit aufgenommen wurde, werden beim Verkauf ggf. einige Verbindlichkeiten gegenüber der Bank wirksam.
Vorfälligkeitsentschädigung bei verfrühter Auflösung des Kredits
Sollte das Immobiliendarlehen durch den Verkauf früher an die Bank zurückgezahlt werden als in den Kreditkonditionen vereinbart, entsteht der Bank ein Zinsnachteil. Wäre der Kredit länger gelaufen, hätte ihr der Kreditnehmer für einen längeren Zeitraum Zinsen gezahlt. Dieser Nachteil soll durch eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen werden. Ihre Höhe hängt von den Konditionen der jeweiligen Bank ab.
Löschung der Grundschuld
Das Eintragen einer Grundschuld ins Grundbuch der Gemeinde ist für die Bank ein Grundpfandrecht. Es gibt ihr die Möglichkeit, die Immobilie zu zwangsversteigern, sollte der Kredit nicht mehr zurückgezahlt werden. Das bietet der Bank eine wichtige Sicherheit. Die Grundschuld fällt normalerweise in der Höhe des Darlehensbetrages aus. Sobald das Darlehen komplett zurückgezahlt wurde, kann die Grundschuld gelöscht werden. Das ist wichtig vor dem Verkauf, da viele Käufer selbst für den Kauf einen Kredit aufnehmen und eine neue Grundschuld eintragen müssen. Für die Löschung der Grundschuld fallen jeweils 0,2% der Grundschuld für den Notar und das Grundbuchamt an.
Sonstige Kosten
Es gibt noch weitere Kosten, die jedoch sehr individuell sind und von der persönlichen Situation abhängen. Diese sind auf jeden Fall gesondert zu betrachten.
Umzugskosten
Wenn der Immobilienverkäufer vor dem Verkauf noch selbst in der Immobilie wohnt, wird für den Verkauf ein Umzug notwendig. Für den Transport der Möbel und persönlichen Gegenstände fallen Kosten an.
Sanierungs- und Renovierungskosten
Sanierungen und Renovierungen sowie Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienzklasse können den Marktwert einer Immobilie erhöhen und zu einer Steigerung des Verkaufspreises führen. Jedoch muss von Fall zu Fall überprüft werden, wie viel Investition in Sanierungen für Ihre Immobilie auch rentabel ist. Hierbei ist eine professionelle Beratung sehr hilfreich.
Fazit
Die meisten Kosten beim Immobilienverkauf sind sehr individuell. Ob und in welcher Höhe diese ausfallen, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. So macht es einen großen Unterschied, ob ein Makler beauftragt wird oder nicht, wie lange die Immobilie bereits vor Verkauf in Besitz des Verkäufers war, ob für den Kauf damals ein noch laufender Kredit aufgenommen wurde und vieles mehr.